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建设用地使用权纠纷裁判规范

时间:2020年6月12日

来源:裁判文书网

关键词:建设用地使用权纠纷|民事|房地产|土地|裁判规范

建设用地使用权纠纷裁判规范
法理解释

建设用地使用权,是指公民、法人或者其他组织依法取得的对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。

建设用地使用权纠纷,是指因建设用地使用权归属、使用、收益、处分以及遭受侵害而发生的纠纷。

裁判规范

一、《中华人民共和国物权法》(主席令第62号,2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,自2007年10月1日起施行)  

第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。  

第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。  

第一百三十七条 设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。  

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。  

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。  

第一百三十八条 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。  

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:  

(一)当事人的名称和住所;  

(二)土地界址、面积等;  

(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;  

(四)土地用途;  

(五)使用期限;  

(六)出让金等费用及其支付方式;  

(七)解决争议的方法。  

第一百三十九条 设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。  

第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。  

第一百四十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。  

第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。  

第一百四十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。  

第一百四十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限。  

第一百四十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。  

第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。  

第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。  

第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。  

第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。  

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。  

第一百五十条 建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。  

第一百五十一条 集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。  


二、《中华人民共和国土地管理法》1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过,2019年8月26日第三次修正) 

第四十三条 任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。  

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。  

第五十四条 建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得;但是,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得;  

(一)国家机关用地和军事用地;  

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;  

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;  

(四)法律、行政法规规定的其他用地。  

第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。  

自本法施行之日起,新增建设用地的土地有偿使用费,百分之三十上缴中央财政,百分之七十留给有关地方人民政府,都专项用于耕地开发。  

第五十六条 建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。  

第五十七条 建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的,由县级人民政府土地行政主管部门批准。其中,在城市规划区内的临时用地,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属,与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订时使用土地合同,并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。  

临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同纺定的用途使用土地,并不得修建永久性建筑物。  

临时使用土地期限一般不超过二年。  

第五十八条 有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:  

(一)为公共利益需要使用土地的;  

(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;  

(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

(四)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;  

(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。  

依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。


三、《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第72号,1994年7月5日通过,2019年8月26日第三次修正)

第八条 土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。  

第九条 城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让,但法律另有规定的除外。  

第十条 土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。  

第十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。  

第十二条 土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。  

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限,由直辖市人民政府规定。  

第十三条 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。  

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。  

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。  

第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。  

第十五条 土地使用权出让,应当签订书面出让合同。  

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。  

第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。  

第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。  

第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。  

第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。  

第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。  

第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。  

第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。  

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。  

第二十三条 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。  

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。  

第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。  

第三十二条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

裁判案例

贵州鼎城置业公司、贵州富泰城镇开发公司建设用地使用权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书


中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

2019)最高法民申4620号  


再审申请人(一审被告、二审上诉人):贵州鼎城置业有限公司,住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州从江县洛香镇洛贯开发区洛香街。  

法定代表人:林涛,该公司董事长。  

被申请人(一审原告、二审被上诉人):贵州富泰城镇开发有限公司,住所地贵州省从江县丙妹镇丙妹路85号。  

法定代表人:张义松,该公司总经理。  

一审被告:泸州中泸建设集团有限公司,住所地四川省泸州市泸县福集镇。  

法定代表人:叶绪华,该公司总经理。  

再审申请人贵州鼎城置业有限公司(以下简称鼎城公司)因与被申请人贵州富泰城镇开发有限公司(以下简称富泰公司)及一审被告泸州中泸建设集团有限公司(以下简称中泸公司)建设用地使用权纠纷一案,不服贵州省高级人民法院作出的(2019)黔民终216号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

鼎城公司申请再审称:一、原判符合民事诉讼法第二百条第二项规定的应予再审情形。1、一审法院认定鼎城公司返还富泰公司支付给中泸公司的工程款是420万元,其中20万元工程款缺乏证据证明;2、一审法院认定鼎城公司按照面积分摊地勘费587399.8元缺乏证据证明。二、符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的应予再审情形。1、一审法院未将鼎城公司代富泰公司支付售楼部装修款及违约金4224402元予以抵扣,属于适用法律错误;2、富泰公司将涉案项目中四个门面出让给张帮玉且未告知鼎城公司,富泰公司的出让行为已经构成先行违约,鼎城公司依法可以不支付剩余款项;3、一审法院、二审法院未能准确区分《土地使用权转让协议》与《协议书》的性质,进而作出判决要求鼎城公司承担200万元违约金属于适用法律错误;4、二审法院以鼎城公司就已付或已抵工程款部分未提起上诉为由,维持一审法院对该部分的判决,属于适用法律错误。据此,依据民事诉讼法第二百条第二、六项申请再审。  

富泰公司、中泸公司未提交书面意见。  

本院审查认为,鼎城公司的的各项再审申请事由均不能成立。具体评析如下:  

关于20万元工程价款的认定问题。富泰公司因建设“贵州洛贯经济开发区纵向二号道路工程”,对贵州洛贯经济开发区管理委员享有工程款请求权,富泰公司委托贵州洛贯经济开发区管理委员会用“贵州洛贯经济开发区纵向二号道路工程”工程款向中泸公司支付工程款。争议所涉20万元,系由从江县财政局国库集中支付中心支付至易忠利账户,从江县人力资源和社会保障局出具的《财政资金支付申请书》载明的“支付摘要”项为“付泸州中泸建设集团有限公司所拖欠民工工资款”。而易忠利代表中泸公司与富泰公司签订建设工程合同补充协议,并参与管理鼎城公司拨款复核审批工作,富泰公司有理由相信其具有收取工程款的权利,一审据此将争议的20万元认定为支付的工程价款不缺乏证据证明,一审判决后鼎城公司亦未就此提起上诉,故鼎城公司此点申请再审理由不能成立。  

关于587399.8元地勘费应否分担的问题。依照《协议书》第八条约定,地勘费属于分摊的费用且不以鼎城公司使用与否为分摊的前提。依据地勘合同及支付票据,富泰公司已付90万元地勘费,鼎城公司应当按约分摊,原审据此认定鼎城公司按照面积分摊地勘费金额为587399.8元依据充分,一审判决后鼎城公司亦未就此提起上诉,故鼎城公司此点申请再审理由不能成立。  

关于代付售楼部装修款及违约金4224402元的抵扣问题。富泰公司与鼎城公司在签订涉案《协议书》或履行该协议时,没有关于代付装修款及违约金且用转让款予以抵扣的约定。该笔债权债务产生于富泰公司与案外人泸州市全鑫建材有限公司之间,与本案的土地使用权转让纠纷属不同的法律关系,且相关权利义务不经审理不能确认,原审告知鼎城公司可就此另诉解决适用法律并无不当?  

富泰公司出让四个门面是否构成先行违约的问题。富泰公司出让四个门面的行为发生在相关协议签订之前,对此如何处理协议书并未约定,更未将相关事项的处理作为鼎城公司支付款项的条件。鼎城公司认为协议签订前的行为构成违约在先缺乏合同和法律依据,其认为据此可不支付剩余价款的主张亦无法支持,鼎城公司与此相关的申请事由不能成立。  

关于鼎城公司承担违约金的认定问题。《协议书》第九条约定,若鼎城公司不能如期支付富泰公司应收款项,鼎城公司承担违约金人民币200万元;若富泰公司不积极配合鼎城公司办理土地变更登记及规划更改等相关手续,富泰公司承当违约金人民币200万元。而根据原审查明事实,鼎城公司仍欠付富泰公司的转让款合计为9094399.8元,对于该款,鼎城公司依约应于案涉土地使用权变更手续办理完毕后的30日内(即2015年10月28日前)履行支付义务,但鼎城公司未按约履行。原审据此认定鼎城公司违反了《协议书》第九条约定构成违约,并判其承担200万元违约金不缺乏事实和法律依据。  

就鼎城公司未上诉部分的处理问题。依据民事诉讼法第一百六十八条规定,第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十三条规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理;当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。鼎城公司就已付或已抵工程款部分未提起上诉,且一审就相关部分的审判不存在违反法律禁止性规定的问题,鼎城公司亦未举证证明不审理其未上诉部分损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益,故二审就此不予审理适用法律并无不当。  

综上,鼎城公司申请再审所称的事由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:  

驳回贵州鼎城置业有限公司的再审申请。  

审判长  马成波  

审判员  司    

审判员  叶    

二〇一九年九月二十八日  

法官助理  覃小飞  

书记员  李元星  

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